Novosti Hrvatska

krov nad glavom

Nekretninska histerija trese Hrvatsku: zbog slabe ponude stvorile se liste čekanja za kupnju stanova!? Najskuplji kvadrati u državi prodaju se na splitskoj Rivi

krov nad glavom
lead
Dubravko Ranilović, HGK:

'Donositi zaključke na temelju traženih cijena je potpuno pogrešno jer možete samo ugrubo očitati trendove, tek se svaka šesta nekretnina proda tijekom jedne godine oglašavanja'

Prema podacima Državnog zavoda za statistiku, stanovi su u godinu dana poskupjeli za 7,4 posto, a novogradnja više od 10 posto. Očekivano, najveći rast je zabilježen na obali (7,4 posto) i u Zagrebu (11 posto).

Podaci su to što ih u svom priopćenju, izdanom u povodu intenzivnih objava u medijima o rastu cijena nekretnina na domaćem tržištu, navodi Hrvatska gospodarska komora.

Rast cijena u novogradnji zapravo nije iznenađenje. U travnju ove godine Slobodna Dalmacija je pisala o cijenama koje su se tada u Splitu kretale između 2400 i 2600 eura po kvadratu, s tim da su investitori već tada najavljivali da se na atraktivnijim lokacijama očekuje rast na 2800 do 3000 eura po kvadratu. Dva su razloga, obrazloženo je, u Splitu nedostatak novogradnji, a u cijeloj Hrvatskoj i porast cijene gradnje. Tada najavljeno, sada se ostvaruje.

Investitori s kojima smo razgovarali o aktualnoj situaciji na splitskom tržištu nekretnina, naglašavaju da su useljeni ili stanovi pri kraju gradnje (ali već plaćeni), u novogradnji prodani po prosječnoj cijeni od 2600 eura po kvadratu. U planiranim novogradnjama, pak, cijena će biti veća do deset posto od navedene.

Razlozi su opće poznati, porast cijene gradnje u što, među ostalim, spadaju porast cijena građevinskog zemljišta i zanatskih radova. Nedostatak novogradnji u Splitu i veliku potražnju najbolje potvrđuje informacija da su za stanove u pojedinim najavljenim novogradnjama napravljene predbilježbe te da je na popisu više potencijalnih kupaca nego što je stanova u ponudi.

Jasminka Biliškov iz "Biliškov nekretnina", dopredsjednica Udruženja poslovanja nekretninama Hrvatske gospodarske komore te predsjednica udruženja na razini Splitsko-dalmatinske županije, navodi primjer cijene rada:

– Do sada je cijena rada keramičara iznosila 12 eura po kvadratu, a sada iznosi 19 eura, a čak znaju tražiti i 25 eura za kvadrat – kaže Biliškov, dodajući da na porast cijena stambenih kvadrata utječu i nikad manje kamatne stope na kredite.

– Kamatom od 2,19 posto banke potiču na kupnju, s tim da na takve kamate mogu računati i kupci stanova i investitori koji ih grade – veli Jasminka Biliškov.

Naša sugovornica podsjeća i na cijene građevinskog zemljišta koje su ne tako davno u Splitu iznosile 400 eura po kvadratu, sada se za kvadrat traži 650 eura do 800 eura, a na atraktivnijoj lokaciji i više. Granicu rasta je teško predvidjeti jer građevinskih parcela u Splitu gotovo da nema.

Cijene rabljenih stanova u Splitu kreću se od 1800 do 2500 eura po kvadratu, ovisno o lokaciji.
Jasno je da skuplja gradnja i veća ponuda od potražnje utječu na porast cijena u novogradnjama, no nameće se pitanje otkud toliki porast cijena rabljenih stanova.

– Nazvao bih to euforijom koja mene osobno malo plaši, podsjeća na 2007. godinu, jer cijene prelaze realnost, trebalo bi da se na neki način primire, a iskreno, strah me je pada – kazao nam je Frane Bezić iz agencije Spes nekretnine u Dubrovniku.

Prema riječima našeg sugovornika, prosječna tražena cijena stambenog kvadrata u Dubrovniku blizu je 3700 eura. Na tražene cijene upozoravaju svi naši sugovornici, no unatoč tomu često se govori i piše bez pravljenja razlike između traženih i realiziranih cijena, što daje pogrešnu sliku stvarnog stanja na tržištu. Razlika između tražene i realizirane cijene zadnjih je godina bila oko deset posto, toliko su naime realizirane cijene bile niže. Zadnjih mjeseci, međutim, realizirane cijene su znatno niže od traženih, nerijetko i 30 posto, pa kad se to uzme u obzir, onda se, primjerice u Dubrovniku, dođe do stvarne prosječne cijene stambenog kvadrata od oko 2800 eura.

Ma koliko bio skup i Dubrovnik ima predjele na kojima su cijene stambenih kvadrata niže, pa se tako u Mokošici kreću od 2200 do 2300 eura.

Dubrovnik poput Splita ima i problem s nedostatkom novogradnji.

– Ovoga trenutka Dubrovnik ima dosta planiranih novogradnji – kazuje Bezić – ali ni s njima nema dovoljno stanova u ponudi jer sve je više kupaca. Mladi ljudi žele imati svoj stan, imaju i novac, pomorci, primjerice, ali su i njima visoke cijene neprihvatljive.

Za razliku od Splita i Dubrovnika, Zadar, središte istoimene županije, nema problem s odnosom ponude i potražnje novogradnji.
Zadar ima puno otvorenih gradilišta, koja su u različitim fazama, od iskopa do one završne, a neka su u pripremi. Iz razgovora s tamošnjim investitorima doznajemo da se cijena kvadrata kreće od 1800 do 2100 eura. Kupci se najviše zanimaju za manje stambene jedinice s tim da je zanimljiva struktura kupaca, trećina su sami Zadrani, trećina dolazi iz unutrašnjosti Hrvatske, a trećina su Hrvati koji su radili u inozemstvu pa se nakon umirovljenja vraćaju u domovinu te strani građani među kojima prednjače susjedi nam Slovenci.

udaljeniji od centra grada mogu kupiti već od 1200 eura po kvadratu pa naviše, ali se zato za one u staroj gradskoj jezgri traži od 2500 eura do 3000 eura po metru četvornom.

– Grad Šibenik je u najvećoj ekspanziji, povukli su sredstva iz fondova Europske unije, obnovili svoje znamenite tvrđave, sve je više stambenih novogradnji u kojima se cijene kreću od 2000 do 2500 eura po kvadratu – glasio je odgovor Jasminke Biliškov na naš upit o stanju tržišta nekretnina u sjedištu Šibensko-kninske županije.

Zanimljiva su kretanja i na najvećem tržištu u Hrvatskoj, onom zagrebačkom.

– Novogradnja je u Zagrebu vrlo skupa, cijene su znatno iznad 2500 eura po kvadratu, ovisno o kvadratu i određenom projektu, a negdje dosežu i 3200 eura po kvadratu – kazala nam je Lana Mihaljinec Knežević, vlasnica agencije za nekretnine Zagreb West.

– Stanogradnji su porasle cijene zbog pomanjkanja stanova, tako, primjerice, u Donjem gradu je vrlo teško naći stan jer je puno stanova ponuđeno za dnevni najam, tako da i oni koji trebaju kompletnu renovaciju postižu cijenu do 1800 metara po kvadratu – nastavila je Lana Mihaljinec Knežević.

Naša sugovornica podsjeća da u Zagrebu jest u zadnje dvije godine porastao broj izdanih građevinskih dozvola i gradnji, no da je to u usporedbi s 2008. godinom dvostruko manje.

– Ponuda nije dovoljna da zadovolji potražnju, uz to je ona za ljude prosječnih primanja vrlo mala – kaže.

Koliko god bili skupi, stanovi u novogradnji se prodaju, a prema riječima naše sugovornice, koja se želi ograditi od senzacionalizma, iz više razloga.

– Zbog krize koja je bila u Hrvatskoj potražnja je zadnjih deset godina akumulirana, novac se nije imao u što investirati, a u Zagrebu određeni broj ljudi ima visoka primanja, baš kao i u Dalmaciji, i oni žele i mogu investirati, a kupnja stanova je jedna od investicija. To "napumpava" tržište, ali sve treba staviti u kontekst i tako promatrati – kaže Lana Mihaljinec Knežević.

I predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama Hrvatske gospodarske komore Dubravko Ranilović, u spomenutom priopćenju komore upozorava da statistika zna biti varljiva i da objavljene podatke o porastu cijena nekretnina ne treba uzimati zdravo za gotovo.

– Donositi zaključke na temelju traženih cijena je potpuno pogrešno jer možete samo ugrubo očitati trendove, ali objavljivanjem takvih cijena se vlasnici koji ulaze u prodaju potiču na nerealne zahtjeve. Koliko je nerealna ponuda na tržištu govori i podatak da se tek svaka šesta stambena nekretnina proda tijekom jedne godine oglašavanja. Znači da sve ostale nekretnine ne pronađu kupca, i to ponajviše zbog previsokih očekivanja vlasnika – ističe Ranilović i dodaje da su prema podacima portala "Burza nekretnina" realizirane cijene nekretnina u usporedbi s istim razdobljem prošle godine porasle za 4,6 posto, što je bitno manje od brojki koje se provlače po medijima.

– Naravno da je cijena u nekim poznatim turističkim destinacijama ili dijelovima Zagreba rasla i više, ali to treba odgovorno komunicirati i ne stvarati iskrivljenu sliku tržišta. Po medijima se čak spekulira o ponavljanju situacije iz 2008. godine, ali danas je situacija bitno drukčija. Banke teže odobravaju kredite, samo tržište je puno uređenije, pa ne mogu sve nekretnine pronaći kupca na tržištu. Zato ne trebamo brinuti o stvaranju novog nekretninskog balona – naglašava Ranilović i napominje da uzrok raspadu nekretninskog tržišta 2008. leži u međunarodnim financijskim kretanjima koja su i dalje presudni faktor za naše tržište.

Osvrnuo se i na državne poticaje za kupovinu stanova koji, prema njegovom mišljenju, utječu na porast cijene nekretnina jer stvaraju povećanu potražnju za određenim nekretninama u kratkom razdoblju i zapravo imaju loš utjecaj na tržište.

– U svakom slučaju, potreban je oprez i traži se odgovornost svih na nekretninskom tržištu, pa i medija kada se objavljuju statistički podaci. Najgore je kada se ne ispune nerealna očekivanja, i to posebno kod velikih stambenih projekata. Na struci, odnosno na nama je da upozoravamo na takve pojave i da tržište prikazujemo što realnije. Samo na taj način će se nekretninsko tržište održati stabilnim, što će dugoročno donijeti korist svima – zaključuje Ranilović u priopćenju Hrvatske gospodarske komore.

Splitski kapitalac

Među stanovima oglašenim za prodaju pozornost privlači onaj na splitskoj Rivi. Površine je 104 kvadrata, a prodaje se za 740.000 eura ili 5,5 milijuna kuna, ili 7115 eura po kvadratu. U oglasu je naglašeno kako je potrebna djelomična adaptacija.

SPLIT

Spinut – suteren
54 kvadrata 120.000 eura (2222 eura/kvadrat)

Bačvice – stambena zgrada
65 kvadrata 239.000 eura (3676 eura/kvadrat)

Ravne njive
63 kvadrata 125.000 eura (1984 eura/kvadrat)

Meje
120 kvadrata 330.000 eura (2750 eura/kvadrat)

ŠIBENIK

Krvavice
72 kvadrata 95.000 eura (1319 eura(kvadrat)

Centar stare gradske jezgre
59 kvadrata 105.000 eura (1779 eura/kvadrat)

Šubićevac
50 kvadrata 99.000 eura (1980 eura/kvadrat)

ZADAR

Belafuža
31 kvadrat 60.000 eura (1935 eura/kvadrat)

Borik
76 kvadrata 129.000 eura (1697 eura/kvadrat)

Melada
53 kvadrata 122.500 eura (2311 eura/kvadrat)

DUBROVNIK

Uvala Lapad
67 kvadrata 278.988 eura (4164 eura/kvadrat)

Nuncijata
64 kvadrata 214.500 eura (3351 euro/kvadrat)

Stari Grad
50 kvadrata 260.000 eura (5200 eura/kvadrat)

ZAGREB

Medveščak
60 kvadrata 151.500 eura (2525 eura/kvadrat)

Ravnice
92 kvadrata 160.000 eura (1739 eura kvadrat)

Trešnjevka
100 kvadrata 249.000 eura (2490 eura/kvadrat)

NAPOMENA: prodaja navedenih rabljenih stanova oglašena je na internetskom oglasniku za nekretnine Njuškalo, prikazane cijene su tražene

 

Naslovnica Hrvatska